(مرآة الأخبار) سوق العقارات يتراجع بحدة في كوريا في ظل ارتفاع معدلات الفائدة والتباطؤ الاقتصادي

سيئول، 4 يناير(يونهاب) -- تنخفض أسعار المنازل في كوريا الجنوبية بمعدل مذهل وسط ارتفاع تكاليف الاقتراض والتباطؤ الاقتصادي، مما ينذر بأن أصحاب المنازل المثقلين بالديون قد يواجهون أصعب تحدٍ على الإطلاق هذا العام، وقد يعاني رابع أكبر اقتصاد في آسيا من انخفاض في الإنفاق الخاص.

انخفضت أسعار الشقق السكنية في البلاد بنسبة 0.76% خلال الأسبوع الأخير من شهر ديسمبر مقارنة بالأسبوع السابق، وهو أكبر انخفاض أسبوعي منذ مايو 2012، عندما بدأ تجميع البيانات ذات الصلة، وفقًا لمجلس العقارات الكوري، حيث أدى الارتفاع الحاد في تكاليف الاقتراض إلى تراجع الطلب على المنازل.

وقال مجلس العقارات الكوري، التابع لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل "مع الانخفاض الحاد في الطلب (على المنازل)، يظل المشترون المحتملون مترددين في شراء المنازل. ويتوقع المزيد والمزيد من الناس أن تنخفض أسعار المنازل بشكل أكبر في المستقبل".

وانخفضت أسعار التأجير بنظام "الجونسيه"، وهو نظام عقاري موجود في كوريا منذ عقود وأحد المعايير الرئيسية لأسعار المساكن، بنسبة 1.13% خلال الفترة المذكورة، وهو أيضًا أكبر انخفاض أسبوعي، وفقًا للبيانات. بموجب هذا النظام، يقوم المستأجر بتحويل مبلغ كبير من المال، يعرف باسم وديعة رئيسية إلى صاحب العقار، ثم يستردها في نهاية مدة الإيجار، التي تستمر عامين في العادة. ولا يدفع إيجارا شهريا خلال تلك الفترة.

بعد الارتفاع السريع في الأسعار في أعقاب كورونا، بسبب إجراءات تعزيز الاقتصاد وتوافر المال، انخفضت أسعار المنازل بأسرع وتيرة على الإطلاق، حيث أن التغيير المفاجئ لسياسات بنك كوريا (BOK) النقدية عمل على خفض قيمة الممتلكات.

رفع بنك كوريا المركزي سعر الفائدة الرئيسية بمقدار 2.75 نقطة مئوية مجمعة منذ أغسطس 2021 إلى 3.25% لخفض التضخم. كان الموقف النقدي المتشدد يتماشى مع الزيادات الشديدة في أسعار الفائدة الأمريكية بهدف مكافحة التضخم المتصاعد.

فقفزت أسعار المستهلك في كوريا الجنوبية، وهي مقياس رئيسي للتضخم، بنسبة 5.1% على أساس سنوي في عام 2022، وهو أسرع ارتفاع على أساس سنوي منذ عام 1998، عندما كانت البلاد في خضم الأزمة المالية الآسيوية.

بدأت حكومة كوريا الجنوبية في خفض الضرائب وتخفيف لوائح القروض للمساعدة في دعم السوق المحلية المضطربة، لكن الأمور لا تبشر بالخير. كما قررت الحكومة إزالة سيئول والمناطق الحضرية المجاورة لها من مناطق المضاربة التي تتم مراقبتها عن كثب باستثناء أربع مقاطعات، وهي كانغنام وسوتشو وسونغبا جنوب سيئول ويونغسان بالوسط.

وفي هذا الصدد قال بارك وون-غاب، محلل عقاري في بنك كيه بي"قد تساعد الإجراءات السوق المحلية على تحقيق هبوط سلس، لكن من غير المؤكد ما إذا كان سوق العقارات سينتعش في ظل الركود الاقتصادي".

يتوقع الكثيرون أن تنخفض أسعار المساكن أكثر حيث تتشابك مجموعة من العوامل غير المواتية، مما يؤدي إلى حلقة مفرغة.

وقد شدد محافظ بنك كوريا المركزي ري تشانغ-يونغ في وقت سابق من هذا الأسبوع على حاجة البنك المركزي للتركيز على استقرار الأسعار في تنفيذ سياسته النقدية هذا العام، مما يشير إلى احتمال تطبيق رفع جديد في سعر الفائدة إذا ظل التضخم مرتفعًا.

وقال ري في رسالته بمناسبة العام الجديد "بما أنه من المتوقع أن يظل التضخم، وهو الأهم لمعيشة الناس، فوق النطاق المستهدف على المدى المتوسط، فإننا سنواصل سياستنا النقدية هذا العام مع التركيز على استقرار الأسعار".

ويقول مراقبون السوق إن البنك المركزي قد يرفع الفائدة إلى 3.5% على الأقل. وقد يؤدي ارتفاع أسعار السوق إلى تفاقم الوضع في السوق المحلية المضطربة بالفعل في البلاد.

على سبيل المثال، بلغ متوسط معدل الرهن العقاري حوالي 2.7% في الربع الأول من عام 2022، لكن المعدل قفز إلى حوالي 5% في نوفمبر، وفقًا لبيانات البنك المركزي.

وبالنسبة لأصحاب المنازل المديونين، يعني ارتفاع معدل السوق سداد فوائد أكبر لأن معظم القروض العقارية مرتبطة بالمعدلات المعيارية. وفي النهاية، سيضطر من اشتروا منازل بالديون إلى بيعها بسعر أرخص من سعر شراءها ، كما أن الأسعار المرتفعة دفعت المشترين المحتملين إلى تأجيل الشراء أو إعادة النظر.

هناك بيانات أخرى تشير إلى مزيد من التراجع في أسعار المساكن. ارتفع عدد المنازل الحديثة التي لم يتم بيعها إلى نحو 47,000 في أكتوبر من العام الماضي، من 17 ألفا في نهاية 2021. وقد يصل العدد هذا العام إلى ما يترواح بين 60 ألفا إلى 70 ألفا.

يعد التراجع في قيمة العقارات أيضا مصدرا للقلق لواضعي السياسات.

فقد انخفضت القروض العقارية التي قدمتها البنوك في كوريا للشهر الثالث على التوالي في نوفمبر، في ظل ارتفاع تكاليف الاقتراض، لكن قروض الأسر المعيشية القائمة لا تزال تتجاوز 1000 تريليون وون (784 مليار دولار أمريكي) حتى نهاية نوفمبر، وفقًا لبيانات البنك المركزي. ومن بين هذه القروض، بلغت القروض بضمان المنازل حوالي 800 تريليون وون.

ويأتي الانخفاض في أسعار المساكن في الوقت الذي تشعر فيه الأسر العادية بالفعل بضيق ارتفاع تكاليف الوقود والكهرباء والغذاء، مما يعني أنها ستشدد الأحزمة، ما قد يجعل الاقتصاد يفقد زخم النمو.

خفضت وزارة المالية في البلاد تقديرات النمو الاقتصادي للبلاد لعام 2023 إلى 1.6% حيث تستعد البلاد لمواجهة تأثير تحركات تشديد السياسة النقدية العالمية وضعف الصادرات.

بالنسبة لعام 2022، قالت وزارة المالية إن الاقتصاد الكوري قد نما بنسبة 2.5% على أساس سنوي.

في أسوأ السيناريوهات، قد يكون النظام المالي للبلاد أيضًا تحت ضغط شديد وسط الديون المتفاقمة المتصاعدة، ما سيؤدي بدوره إلى بطء الإنفاق الخاص.

(انتهى)

heal@yna.co.kr